Người Đang Ở Trong Nhà Di Sản Không Chịu Chia Phải Làm Sao? (2026)

Người đang ở trong nhà di sản không chịu chia là một trong những tranh chấp thừa kế phổ biến nhất tại Việt Nam, thường xảy ra sau khi cha mẹ qua đời. Bài viết này giúp bạn hiểu quyền lợi và cách giải quyết đúng pháp luật. Liên hệ luật sư tư vấn: 0907 399 266.

Di sản là gì và ai có quyền được hưởng?

Di sản bao gồm tài sản do người chết để lại như nhà, đất, tiền và tài sản khác. Theo Bộ luật Dân sự 2015, người thừa kế được hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật nếu không có di chúc (theo hàng thừa kế quy định tại Điều 651). Khi có nhiều người thừa kế, mỗi người được chia phần tương ứng, trừ khi có thỏa thuận khác.

Tình huống thường gặp: người thân ở trong nhà di sản không chịu chia

Ví dụ điển hình: sau khi cha mẹ mất, một người con tiếp tục sinh sống trong căn nhà là di sản thừa kế, không cho các anh chị em khác vào ở hoặc định đoạt tài sản, thậm chí ngăn cản việc định giá, không hợp tác chia tài sản. Đây là hành vi xâm phạm quyền sở hữu chung của các đồng thừa kế khác và là nguồn gốc phổ biến của tranh chấp gia đình.

Người chiếm giữ di sản có nghĩa vụ gì?

Người đang quản lý, sử dụng di sản có nghĩa vụ bảo quản di sản và không được tự ý định đoạt khi chưa có sự đồng ý của các đồng thừa kế khác. Việc một người tự ý chiếm giữ, không chịu hợp tác chia di sản dù các đồng thừa kế khác đã yêu cầu là hành vi vi phạm quyền sở hữu chung, có thể bị khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu chia di sản.

Theo Điều 166 và Điều 579 Bộ luật Dân sự 2015, người chiếm giữ tài sản không có căn cứ pháp luật phải hoàn trả tài sản cho chủ sở hữu hợp pháp; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền tương đương giá trị tài sản tại thời điểm hoàn trả. Nếu việc chiếm giữ gây thiệt hại (ví dụ nhà xuống cấp do không tu sửa, thất thoát hoa lợi từ đất), người chiếm giữ còn có thể phải bồi thường thêm phần thiệt hại này.

Thời hiệu khởi kiện chia di sản thừa kế

Theo Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015: thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế (thời điểm người để lại di sản qua đời). Hết thời hạn này, di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý nếu đáp ứng một số điều kiện luật định. Vì vậy, không nên chậm trễ khi có tranh chấp — nên xử lý sớm để bảo vệ quyền lợi.

Cụ thể, theo Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015: thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản (nhà, đất) và 10 năm đối với động sản, tính từ thời điểm mở thừa kế (ngày người để lại di sản qua đời). Hết thời hiệu này mà không ai khởi kiện, di sản sẽ thuộc về người thừa kế đang trực tiếp quản lý, chiếm hữu; nếu không có ai quản lý thì xử lý theo quy định về xác lập quyền sở hữu do chiếm hữu hoặc thuộc về Nhà nước.

Các bước giải quyết khi người ở trong nhà di sản không chịu chia

1) Thỏa thuận trực tiếp giữa các đồng thừa kế — đây là cách nhanh và ít tốn kém nhất; 2) Nếu không thỏa thuận được, lập văn bản yêu cầu chia di sản gửi người đang chiếm giữ, có thể qua luật sư để tăng tính ràng buộc; 3) Nếu vẫn không hợp tác, khởi kiện yêu cầu chia di sản thừa kế tại Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền (nơi có bất động sản là di sản); 4) Tòa án sẽ xem xét, định giá tài sản và ra phán quyết chia di sản theo pháp luật hoặc di chúc.

Trước khi khởi kiện, các bên nên thử hòa giải, thương lượng trực tiếp hoặc thông qua tổ hòa giải cơ sở tại phường/xã nơi có di sản. Nếu di sản là quyền sử dụng đất, tranh chấp cần được hòa giải tại UBND cấp xã/phường trước khi tòa án thụ lý (theo Luật Đất đai hiện hành). Chỉ khi hòa giải không thành, người thừa kế mới nộp đơn khởi kiện chia di sản kèm các giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế và quyền sở hữu di sản.

Nộp đơn khởi kiện ở đâu? (Cập nhật 2026)

Từ 01/7/2025, không còn Tòa án nhân dân cấp huyện — thay bằng Tòa án nhân dân khu vực. Với tranh chấp thừa kế liên quan bất động sản, đơn khởi kiện nộp tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có bất động sản (nhà, đất) tọa lạc.

Theo mô hình tổ chức Tòa án hiện nay, nếu di sản tranh chấp là bất động sản thì đơn khởi kiện nộp tại TAND khu vực nơi có bất động sản (không phải nơi cư trú của người bị kiện). Đây là điểm nhiều người nhầm lẫn, dẫn đến nộp sai nơi và bị trả lại đơn, mất thêm thời gian xác định lại thẩm quyền.

Vì sao nên nhờ luật sư trong tranh chấp thừa kế?

Luật sư Phạm Văn Duẩn – Công ty Luật Chính Danh có 10 năm công tác trong ngành Tòa án và 7 năm hành nghề luật sư xử lý tranh chấp thừa kế tại Đồng Nai, giúp khách hàng: xác định đúng hàng thừa kế và phần được hưởng; soạn văn bản yêu cầu/khởi kiện đúng chuẩn; đại diện thương lượng hoặc tranh tụng tại Tòa án. Mọi tư vấn căn cứ trên quy định pháp luật hiện hành, tra cứu từ Cơ sở dữ liệu quốc gia về văn bản pháp luật.

Câu hỏi thường gặp

Người ở trong nhà di sản có thể tự ý bán nhà không?
Không. Nếu nhà là di sản chung chưa chia, người đang ở không có quyền tự ý bán mà không có sự đồng ý của các đồng thừa kế khác.

Có bắt buộc phải khởi kiện ra Tòa không?
Không bắt buộc ngay. Nên ưu tiên thỏa thuận trước; chỉ khởi kiện khi không đạt được thỏa thuận.

Nếu để lâu không chia có mất quyền thừa kế không?
Có rủi ro. Thời hiệu khởi kiện chia di sản là 30 năm với bất động sản, 10 năm với động sản kể từ khi mở thừa kế — nên xử lý sớm để tránh mất quyền.

Chi phí thuê luật sư giải quyết tranh chấp thừa kế thế nào?
Phí được báo minh bạch theo tính chất vụ việc, thông báo rõ trước khi ký hợp đồng dịch vụ.

Bạn đang gặp tranh chấp về nhà, đất di sản thừa kế? Liên hệ ngay 0907 399 266 để được luật sư tư vấn.

Công ty Luật Chính Danh
Địa chỉ: 8/4 đường Nguyễn Du, khu phố Bình Thành, phường Trấn Biên, tỉnh Đồng Nai
Hotline/Zalo: 0907 399 266
Email: duanluatsu@gmail.com
Website: luatsuuytindongnai.com
Google Maps: Xem bản đồ
TikTok: @cong.ty.luat.chinh.danh
YouTube: @duan-luat-su